LA PROTECCION DE LA VIVIENDA HABITUAL
El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo (publicado en el BOE del 1 de abril), por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, contiene diversas medidas tendentes a la protección de los arrendamientos de vivienda habitual en los que el arrendatario es una persona o unidad familiar en situación de vulnerabilidad económica que no tiene acceso a otra alternativa habitacional. Los cálculos del ejecutivo cifran en alrededor de 500.000 los arrendamientos de estas características.
La situación de vulnerabilidad económica a efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual requiere: a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM) que, para este año 2020, está fijado en la cantidad mensual de 548,60 €, o sea, multiplicado por tres, 1.645,80 € respectivamente. Estos límites se modifican al alza dependiendo de los hijos, discapacitados y/o personas mayores a cargo del arrendatario.
Y b), que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
En caso de cumplirse las anteriores condiciones subjetivas de vulnerabilidad, la norma contempla las siguientes medidas:
- La suspensión de los procedimientos de desahucio o lanzamientos ya acordados por el plazo máximo de seis meses, siendo Servicios Sociales el organismo que deberá valorar cada caso concreto, incluyendo las circunstancias personales del arrendador.
- Si el arrendador es una entidad pública o un gran tenedor (persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m2) el arrendatario podrá solicitar en el plazo de un mes desde ya el aplazamiento extraordinario y excepcional del pago de la renta. Si las partes no alcanzan un acuerdo el arrendador tendrá que optar entre una reducción del 50% del importe de la renta durante los meses que dure la alarma (y alguno más) o una moratoria en el pago de aquella, produciéndose un fraccionamiento y aplazamiento de la misma.
- Si el arrendador fuera una persona distinta de las anteriores la norma promueve el acuerdo entre las partes y, caso de no alcanzase, facilita al arrendatario vulnerable unas ayudas transitorias de financiación y unas líneas de avales, también previstas para otros supuestos análogos. En concreto, el arrendatario vulnerable podrá solicitar un microcrédito sin intereses ni comisiones que deberá destinarse obligatoriamente al pago del alquiler. El préstamo cubrirá hasta seis mensualidades y será emitido por un banco y avalado por el Estado, a través de un acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial (ICO). El usuario solo devolverá a la entidad bancaria el capital en un plazo de seis años, “prorrogable excepcionalmente por otros cuatro”.
- Los contrato de arrendamiento de vivienda, en los que, dentro del periodo comprendido desde el 1 de abril de 2020 hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.
Pablo Solá Martí
