Ayer, 16 de junio, entró en vigor la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que modifica en aspectos muy significativos el régimen de la concesión de un préstamo hipotecario por parte de entidades bancarias a consumidores. Obviamente esta Ley no se aplicará a hipotecas formalizadas anteriormente, salvo que se produzca su novación y/o subrogación o su vencimiento anticipado.
La norma supone una adaptación de nuestro derecho positivo al derecho de la Unión Europea con tres años de retraso y resulta de aplicación imperativa a los contratos de préstamos hipotecarios que recaigan sobre inmuebles de uso residencial y cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física.
Se trata de una norma que viene a proteger a los consumidores, al exigir una mayor transparencia en la fase previa de contratación de la hipoteca para eliminar cualquier vicio en el consentimiento prestado por el consumidor, incrementar la seguridad jurídica y limitar, en buena parte, varios de los costes y comisiones que hasta ahora tenía que asumir el hipotecado. Por ser prácticos, a continuación se detallan las modificaciones más relevantes:
a) Eliminación de las cláusulas suelo, quedando igualmente prohibidos los intereses negativos.
b) Limitación de los gastos e impuestos que debe asumir el consumidor al coste de la tasación del inmueble. Es decir, la entidad bancaria asume el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), además de los gastos del registro, notaría y de la gestoría, eso sí, del préstamo hipotecario no de la compraventa que suscriba simultáneamente financiada con aquél.
c) El cliente deberá disponer de la información necesaria para conocer el producto que contrate con, al menos, 10 días de antelación, al objeto de comprender lo que está firmando y solventar las dudas que puedan surgirle. Para ello, el consumidor hipotecado tendrá que acudir dos veces a la notaría: una primera sin la compañía del banco para resolver posibles dudas y la segunda para la firma del préstamo.
d) El papel del Notario, que deberá ser elegido por el consumidor, se refuerza con este doble control, ya que deberá constatar que aquél ha recibido toda la información legalmente exigible, lo que incluye una completa información sobre las características del préstamo (tipo de interés, comisiones, gastos, etc) y, en el caso de tipos variables, una simulación sobre la variación de la cuota de la hipoteca en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
e) La entidad bancaria sólo podría iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria por impago si existen doce cuotas impagadas o el 3% del capital prestado en la primera mitad de la vigencia del préstamo, o quince cuotas o el 7% en la segunda mitad del crédito. Quedan, además, prohibidos los desahucios en supuestos de personas sin una previa alternativa habitacional.
f) Respecto a las vinculaciones de productos, como seguros o tarjetas, la ley prohíbe obligar al cliente a la contratación de otros productos para poder obtener un préstamo, aunque sí permite las bonificaciones para quien lo haga.
g) Por último, las comisiones de amortización anticipada, parcial o total, bajan a la mitad para las hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% a partir de este período) mientras el hipotecado deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable, cuyas comisiones serán del 0,25% o del 0,15%, respectivamente.
Pablo Solá Martí.
