El pasado 18 de diciembre el BOE publicaba el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que modifica algunos aspectos importantes de la actual legislación de arrendamientos urbanos, en lo que al arrendamiento de VIVIENDA se refiere:
PLAZO DE VIGENCIA: Se aumenta a CINCO AÑOS (o SIETE en caso de ser la propiedad o el arrendador una persona jurídica) la vigencia mínima del contrato, a voluntad del arrendatario
PRORROGA: la prórroga tacita del arrendamiento si ninguna de las partes manifiesta su voluntad en contra será de TRES AÑOS, y no de uno, como ocurría hasta ahora.
FIANZA: Para acabar con los abusos en materia de exigencia de fianza contractual por parte de los arrendadores (que piden avales y garantías económicas muy altas), se acuerda que esa fianza adicional o contractual que hasta ahora era libre quede reducida a dos mensualidades de renta. La denominada fianza legal, la que se ingresa en la DGA, sigue siendo de un mes para vivienda y dos meses para locales.
GASTOS DE GESTION: La norma aprobada por el Gobierno establece expresamente también que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato (cuando se encarga a empresas especializadas o a asesores o abogados la elaboración del contrato) sea a cargo del arrendador cuando se trate de persona jurídica (empresa o sociedad), salvo los gastos que provengan de la iniciativa directa del arrendatario.
OTRAS CUESTIONES: La nueva norma también modifica la Ley de Propiedad Horizontal para que las comunidades de propietarios puedan adoptar acuerdos por mayoría de tres quintas partes de los propietarios, para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico de vivienda.
DESAHUCIOS: El Real Decreto-Ley establece la posibilidad de suspender los desahucios de vivienda cuando la Administración aprecie que existen indicios de una situación de vulnerabilidad. Así, cuando se requiera de pago al inquilino, la norma obliga a que se le informe de la posibilidad de acudir a los Servicios Sociales, y si la Administración considera que esta situación se da, deberá notificarlo inmediatamente al Juzgado, que suspenderá el desahucio hasta que se tomen las medidas que dichos Servicios Sociales consideren oportunas. Esta suspensión durará un mes si el arrendador es persona física, o dos meses si se trata de persona jurídica. Adoptadas las medidas, se alzará la suspensión, continuando el procedimiento.
IMPUESTOS: En el ámbito fiscal, la norma establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, con el fin de reducir las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler.
También retoca la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para modificar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), en dos supuestos: en primer lugar, cuando se trate de alquiler social de vivienda y el arrendador sea un ente público, se podrá eximir al arrendatario del impuesto. Además, se permite a los Ayuntamientos que tengan superávit en sus cuentas el promover su parque de vivienda pública, estableciendo una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.
La norma introduce además en la Ley de Haciendas Locales la definición de «inmueble desocupado con carácter permanente» a efectos de aplicar un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Los Ayuntamientos podrán así exigir un recargo a los propietarios de hasta el 50% de la cuota del impuesto.
